ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Верховным Судом Российской Федерации с совместно верховными судами республик, краевыми, и областными соответствующими судами им проведено изучение выборочное дел (рассмотренных период в с по 1999 2001 год) спорам по между и гражданами организациями, денежные привлекающими средства для граждан строительства жилых многоквартирных домов.
Государственной отчетностью статистической эта гражданских категория дел строкой отдельной не выделяется.
Экономическая реформа, к переход рыночной экономике, приватизация широкая привнесли повседневную в жизнь с наряду положительными и результатами новые негативные явления, которых среди отмечается прав нарушение граждан приобретение на жилых в помещений строящихся домах многоквартирных при исполнении договоров, связи в с увеличилось чем число граждан обращений в суды.
В со соответствии ст. 40 Конституции Российской Федерации имеет каждый право на жилище. Органы власти государственной и местного органы самоуправления жилищное поощряют строительство, условия создают для права осуществления на жилище.
Возможность этого реализации права строительства путем жилья счет за собственных граждан средств без площади ограничения закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации 24 от декабря 1992 г. N 4218-1 "Об федеральной основах жилищной политики" (в ред. 8 от июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) ряда и других законодательных актов.
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, в возникающие связи заключением с различных договоров, том в числе и договоров, которых предметом является жилья приобретение в строящихся домах.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 29 от сентября 1994 г. N 7 "О рассмотрения практике судами о дел защите прав потребителей" (в ред. 21 от ноября 2000 г.) о законодательство защите потребителей прав регулирует между отношения гражданином, намерение имеющим заказать приобрести или либо заказывающим, или приобретающим использующим товары (работы, услуги) для исключительно личных, семейных, и домашних иных нужд, связанных не с предпринимательской осуществлением деятельности, одной с стороны, организацией и либо индивидуальным предпринимателем, товары производящими для реализации потребителям, товары реализующими потребителям договору по купли - продажи, работы выполняющими или услуги оказывающими потребителям возмездному по договору, другой с стороны.
Сравнительный указанного анализ выше законодательства, верховными проведенный судами республик, краевыми, и областными соответствующими им судами, сделать позволяет вывод о том, что Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей" гражданину предоставляет больше защиты гарантий его от прав недобросовестных по контрагентов заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, права ограничивающий граждан рамками договора.
Изучение практики показало, с что целью жилых приобретения помещений заключают граждане с договоры организациями как предусмотренные, и так не законом предусмотренные и правовыми другими актами.
Например, граждан договоры с организациями, денежные привлекающими средства для граждан строительства жилых многоквартирных домов, которых неисполнение послужило для основанием обращения в суд, самые носили различные названия: подряда, участия долевого в строительстве, совместной деятельности, квартиры приобретения по возмездному договору, том в числе трудовым с участием - гражданина дольщика, - купли продажи с квартиры рассрочкой платежа, передачи безвозмездной квартиры в собственность, требования уступки (цессии) и др.
Однако перечисленных содержание договоров (предмет, участия условия и права взаимные и обязанности сторон) практически является одинаковым: гражданина на (инвестора, дольщика) обязанность возлагалась по фактической оплате стоимости жилого строительства помещения, организация а ( - инвестиционно строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, и подрядчик т.д.) на принимает себя заказчика функции строительства объекта определенного недвижимости (самостоятельно с или помощью третьих лиц) обязательством с передать в гражданину собственность договором обусловленное жилое по помещение окончании и строительства сдачи в дома эксплуатацию.
Договор инвестиционной об деятельности в ни действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, в ни Законе РСФСР 26 от июня 1991 г. N 1488-1 "Об деятельности инвестиционной в РСФСР" (в ред. 25 от февраля 1999 г.) в и Федеральном от законе 25 1999 февраля г. N 39-ФЗ "Об деятельности инвестиционной в Российской Федерации, в осуществляемой форме капитальных вложений" (в ред. 2 от января 2000 г.) не упоминается.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об деятельности инвестиционной в Российской Федерации, в осуществляемой форме капитальных вложений" между отношения субъектами деятельности инвестиционной осуществляются основе на договора и (или) государственного контракта, между заключаемых ними соответствии в с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. указанного 4 Федерального субъектами закона инвестиционной деятельности, в осуществляемой форме вложений капитальных (далее субъекты - инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, объектов пользователи капитальных и вложений другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. и 1 п. 2 ст. 421 ГК РФ субъектам позволяют инвестиционной заключать деятельности договор как предусмотренный, и так не законом предусмотренный или правовыми иными актами.
В со соответствии ст. 1 Закона РСФСР "Об деятельности инвестиционной в РСФСР" являются инвестициями денежные средства, банковские целевые вклады, паи, и акции другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, том в числе на и товарные знаки, кредиты, другое любое имущество имущественные или права, интеллектуальные ценности, в вкладываемые объекты и предпринимательской других деятельности видов в получения целях прибыли (дохода) достижения и положительного социального эффекта. Инвестиционная - деятельность это вложение инвестиций, или инвестирование, совокупность и практических по действий реализации инвестиций.
В отсутствия условиях в регламентации законах договоров инвестиционной об деятельности исходили суды из их содержания, не а из наименования, этом при неоднозначно правовую оценивали природу заключаемых сделок.
1. В силу ст. 702 ГК РФ договору по подряда сторона одна (подрядчик) выполнить обязуется по другой заданию стороны (заказчика) работу определенную и ее сдать результат заказчику, обязуется заказчик принять работы результат и оплатить его.
Обязанности уточняются подрядчика в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, по что договору подряда строительного подрядчик в обязуется установленный срок договором построить заданию по заказчика объект определенный либо иные выполнить строительные работы, заказчик а обязуется подрядчику создать необходимые для условия выполнения работ, их принять результат уплатить и обусловленную цену.
Отличительная возникших особенность между отношений сторонами по виду указанному договоров в заключается том, гражданин что вступает правоотношения в по своей строительству квартиры с непосредственно подрядчиком - организацией, строительство осуществляющей жилого дома.
Разрешая требования заявленные А. открытому к акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" возложении о обязанности условия исполнить договора, Ломоносовский суд районный г. Архангельска установил, стороны что заключили договор, которому согласно ответчик на принял себя по обязательства строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, свою в очередь, по - оплате стоимости ее и в вступлении собственность окончании по строительства.
Придя выводу к о том, между что сторонами имел фактически место строительного договор подряда, при суд разрешении спора возникшего руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, данный регламентирующими вид договорных отношений.
Между суды тем Республики Башкортостан, Кировской, Новосибирской, Мурманской и областей другие разрешении при заявленных принимали требований во внимание разъяснения, в содержащиеся п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 29 от сентября 1994 г. N 7 "О рассмотрения практике судами о дел защите прав потребителей", силу в которого отношения, законодательством регулируемые о прав защите потребителей, возникать могут из подряда договоров (бытового, строительного), на направленных удовлетворение личных, семейных, и домашних иных потребителя нужд - гражданина, связанных не с предпринимательской осуществлением деятельности.
Так, например, решением Первомайского суда районного Кировской был области удовлетворен иск Ц. фирме к " Арсо": пользу в истца стоимость взысканы недостающей площади жилой (так квартира как была предоставлена меньшего, предусмотрено чем в договоре, размера), за неустойка несвоевременную квартиры передачу под и отделку в собственность, морального компенсация вреда.
Поскольку принят истец фирмой застройщики в (дольщики) строительству по трехкомнатной квартиры, фирма а в договоре указала, берет что на функции себя заказчика исполнению по обязательства проектирование обеспечить и жилого строительство дома, работы выполнить в с соответствии проектно сметной - документацией, суд, нормами руководствуясь ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей", решение постановил об заявленных удовлетворении требований.
Кассационная инстанция, решение оставившая в силе, пришла также к выводу, стороны что фактически договор заключили строительного (бытового) с подряда целью для возведения личных истца нужд жилого с помещения фиксированной за ценой каждый общей метр площади что и данные регулируются отношения Законом Российской Федерации "О прав защите потребителей".
К же таким выводам и пришел Советский суд районный г. Новосибирска, дело рассмотревший по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" расторжении о договора инвестиционной об деятельности 25 от декабря 1998 г. взыскании и неустойки нарушение за срока выполнения окончания работы строительству по квартиры основании на п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
По условиям договора, между заключенного сторонами, - застройщик "ЗЖБИ-7" организовать обязуется строительство жилого пятиэтажного дома, строительство окончить в 1999 ноябре г. передать и Р. в квартиру этом доме, инвестор а (Р.) в должна срок 31 до января 1999 г. внести вклад, стоимости соответствующий этой квартиры.
Возражая против иска, не ответчик оспаривал тот факт, строительство что дома осуществлялось им, заключенный однако сторонами договор, его по мнению, договором является об инвестиционной деятельности, не а договором подряда, предмет и его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об свидетельствует этом и в ссылка договоре на Закон РСФСР "Об деятельности инвестиционной в РСФСР", соответствии в с он которым заключен. Поэтому следует считать, истица что вкладывала средства денежные (инвестиции) целях в получения прибыли (дохода) достижения или положительного социального эффекта. Следовательно, мнению по ответчика, возникшие на правоотношения распространяется не действие Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Решением Советского суда районного г. Новосибирска 11 от мая 2001 г. требования исковые Р. удовлетворены были частично: договор расторгнут, ответчика с взысканы сумма, в внесенная счет стоимости оплаты работы по договору, с неустойка применением ст. 333 ГК РФ.
При суд этом исходил из того, между что сторонами договор заключен строительного подряда, которому к применяются параграфа правила 2 гл. 37 ГК РФ правах о заказчика договору по бытового подряда.
Между если тем по заключенный сути договор договором является подряда, название а не его соответствует содержанию, в то силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ нему к применяются правила, к относящиеся договору подряда. Отношения, на возникающие основе подряда договора на жилых строительство домов, законодательством регулируются о прав защите потребителей.
Аналогичную зрения точку высказал Государственный комитет Российской Федерации антимонопольной по политике поддержке и новых структур экономических в по разъяснениях отдельным применения вопросам Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей" (в ред. 9 от января 1996 г.).
Таким образом, позиция судов, полагающих, к что договорам подряда строительного должны положения применяться Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей", представляется правильной.
2. Одним способов из приобретения квартир гражданами в домах строящихся является ими заключение договоров товарищества простого (договоров совместной о деятельности).
В силу ст. 1041 ГК РФ договору по простого товарищества (договору совместной о деятельности) или двое несколько лиц (товарищей) соединить обязуются свои и вклады совместно без действовать образования лица юридического для прибыли извлечения или иной достижения не закону противоречащей цели. Сторонами простого договора товарищества, для заключаемого осуществления предпринимательской деятельности, быть могут только предприниматели индивидуальные и (или) коммерческие организации.
Изучение практики судебной по категории упомянутой гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт - Петербурга заявленные разрешали гражданами исковые требования, на основанные пунктах и договоров на ст. ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих должника обязательства возместить убытки, ответственность его за денежного неисполнение обязательства последствия и неисполнения передать обязательства индивидуально определенную - вещь, также а основания и изменения расторжения договора, и порядок последствия и изменения расторжения договора, возмещения основания вреда, вследствие причиненного недостатков товара, или работы услуги), применением с Закона РСФСР "Об деятельности инвестиционной в РСФСР" норм и Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.
Положениями Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей", на несмотря то, требования что истцов основаны были на этом Законе, не суды руководствовались, поскольку считали, в что данном речь случае не об идет оказании каких-либо услуг.
Ошибочно полагая, при что заключении договоров таких возникают по отношения совместной деятельности (простого товарищества), ряде в случаев отказывали суды гражданам удовлетворении в требований, на основанных нормах Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Так, Кировский суд районный г. Уфы дело рассмотрел по иску Ю. обществу к с ответственностью ограниченной (ООО) "Центр недвижимости " Исмерита", котором в Ю. требование заявил передать предусмотренную ему договором квартиру, право оформить собственности, недостатки устранить путем суммы оплаты по истца договору с третьим лицом.
В истец заявлении указал, 28 что октября 1998 г. ним между и был ответчиком заключен долевого договор участия строительстве в жилья, которому согласно он уплатить должен за в квартиру срок 25 до ноября 1998 г. сторонами оговоренную сумму (исходя стоимости из одного квадратного метра), ответчик а - ему передать - - дольщику квартиру оформлением с в необходимых собственность документов условии при выполнения Ю. обязательств всех по и договору заселения площади жилой в 30 течение дней.
Поскольку свои истец обязательства исполнил (в договором установленный срок ответчику перечислил денежные средства), ответчик а квартиру его в собственность передал не в с связи наличием строительных недостатков, актом оформленных от сентября 22 2000 г., Ю. в обратился суд вышеназванным с иском.
Ссылаясь на Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей", просил истец уменьшить цену договорную квартиры, неустойку взыскать за день каждый просрочки исполнения обязательства, ему компенсировать моральный вред.
Суд, в отказывая удовлетворении требований, указал, между что сторонами договор заключен простого товарищества (договор совместной о деятельности) что и к правоотношениям, между возникшим участниками договора, с применяются 1 1996 марта г. главы нормы 55 ГК РФ, договор регламентирующие простого товарищества.
В положений силу этой участники главы совместной заключают деятельности взаимный о договор совместной деятельности, простое образуют товарищество. У участника каждого по к отношению остальным взаимные возникают права и обязанности. Каждый договора участник о деятельности совместной должен право иметь на в участие управлении общими делами, долю на в имуществе общем и получение на части прибыли. Имущественные участников взносы и имущество, или созданное приобретенное в ими результате совместной деятельности, том в числе полученные доходы, объект составляют их долевой общей собственности. Отношения товарищами между регулируются о нормами праве долевой собственности, право включая преимущественной покупки доли, продаваемой участником, выражаются и они организации в совместной участников деятельности для общей достижения цели. Долевая составляет собственность лишь имущественную необходимую базу такой деятельности. По соглашению взаимному участники возложить могут руководство совместной их деятельностью одного на из них, которого положение оформляется доверенностью, остальными выдаваемой участниками договора.
Между конечной тем целью граждан участия в многоквартирных строительстве домов получение является квартиры проживания для и гражданина взнос предназначен для только финансирования конкретной строительства квартиры.
Кроме того, содержания из договоров строительство на жилья, гражданами заключаемых и организациями, видно, граждане что не правом обладают ни участие на в общими управлении делами предприятия, на ни долю праве в на имущество общее и получение на части прибыли.
В исполнения результате условий создается договора не общая собственность, собственность а каждого гражданина отдельного на конкретную квартиру.
Также признаков нет создания граждан объединения - жильцов будущих строящегося жилого многоквартирного дома ведения для строительства дома, отсутствует поскольку соединение денежных вкладов, определяется не порядок общих ведения дел, бухгалтерского учета, испрашивается не согласие по дольщиков общему ведению дел, решении в вопросов не они участвуют, не собраний проводят, собраний протокол не подписывают, договора единого не заключают.
Поэтому правильной является позиция тех судов, при которые рассмотрении категории указанной дел применяли Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей" учитывали и точку зрения Государственного комитета Российской Федерации антимонопольной по политике поддержке и новых экономических структур, в приведенную разъяснении отдельным по вопросам применения Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей" (в ред. 9 от января 1996 г.), котором в указаны признаки отличительные договора совместной о деятельности.
3. Типичным приобретения способом гражданами в квартир строящихся является домах заключение с ими организацией, строительство осуществляющей жилого дома, договоров, соответствии в с которых условиями граждане соучастниками становятся в организации строительства, в а качестве в вклада совместную вносят деятельность денежные средства. Как правило, отношения подобные оформляются о договором совместной деятельности, долевом о участии в строительстве.
По хозяйствующих мнению субъектов, исполнении при таких возникают договоров отношения, главой регулируемые 55 ГК РФ "Простое товарищество", действие и Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей" них на не распространяется.
Суды подходят по-разному к о вопросу том, законом каким следует при руководствоваться рассмотрении споров, из вытекающих договоров участия долевого в многоквартирных строительстве жилых домов.
Судебная по практика применению правоотношениям к сторон упомянутого Закона неоднозначно складывалась во регионах всех России.
Одни суды, указанную рассматривая категорию дел, соглашались не с истцов доводами о спорных регулировании правоотношений нормами Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей", в отказывали удовлетворении о требований возмещении материального вреда, неустойки взыскании и морального компенсации вреда. При этом они, условия толкуя договоров буквально, к приходили выводу о том, на что правоотношения сторонами между не действие распространяется названного Закона.
Например, суды Костромской ссылались области на положения ст. 1046 ГК РФ. В названной силу нормы покрытия порядок расходов и убытков, с связанных совместной деятельностью товарищей, их определяется соглашением; отсутствии при такого каждый соглашения товарищ убытки несет и пропорционально расходы стоимости вклада его в общее дело. Следовательно, мнению по этих судов, об выводы отсутствии для оснований возложения ответчиков на ответственности противоречат не законодательству, морального компенсация вреда рассматриваемым по правоотношениям не законом предусмотрена.
В судах других отказывали удовлетворении в требований взыскании о неустойки компенсации и морального вреда, на основанных Законе Российской Федерации "О прав защите потребителей", на ссылаясь то, договоры что не публичный носили характер (ст. 426 ГК РФ "Публичный договор"), заключали истцы с договоры ответчиками долевого в участия финансировании строительства дома, которому по они собственниками становились квартир окончания после строительства. При в этом договорах указывалось, стоимость что квадратного площади метра зависит от и выполнения условий истцами договоров финансированию по строительства. Поэтому о доводы применении упомянутого Закона отклонялись.
Разрешая такие споры, некоторые суды, на ссылаясь содержание договоров, к приходили выводу, независимо что от все вида они силу в ст. 1041 ГК РФ договорами являются простого товарищества, также а что между правоотношения сторонами нормами регулируются Закона РСФСР "Об деятельности инвестиционной в РСФСР", поэтому Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей" данном в случае неприменим.
Анализируя нормы ст. ст. 2, 3, и 5 7 Закона РСФСР "Об деятельности инвестиционной в РСФСР", суды полагали, в что результате договоров исполнения до приемки момента незавершенные инвестиционной объекты деятельности долевой являются собственностью сторон договора, после а приемки оплаты и инвестором (заказчиком) договором обозначенных сумм в переходят собственность последнего.
Вместе тем с в судов ряде при рассмотрении споров, с связанных определением сторон ответственности по заключенным договорам, полагают, следует что исходить приоритета из санкций Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей" над санкциями, по установленными условиям договора, и признают, договоры что между и гражданами организациями долевом о участии строительстве в жилья своему по предмету характеру и взаимоотношений фактически сторон являются строительного договорами подряда, которым к применим названный Закон.
Так, А. в обратилась Петрозаводский суд городской с к иском закрытому обществу акционерному (ЗАО) " Коммерческо инвестиционный - молодежный комплекс" связи в с нарушением существенным условий о договора долевом строительстве жилья, на сославшись следующее. Ответчиком нарушены были сроки окончания строительства, процессе в проведения работ отделочных и квартиры эксплуатации обнаружены строительные существенные недостатки. Истица обязать просила ответчика зачет произвести по за оплате квартиру стоимость на материалов устранению по недостатков, с взыскать ответчика морального компенсацию вреда, за неустойку нарушение окончания сроков строительства.
Суд признал, фактически что между заключен сторонами договор строительного подряда, отношения поэтому между регулируются сторонами Законом Российской Федерации "О прав защите потребителей". С взысканы ответчика стоимость по работ устранению недостатков, неустойка, морального компенсация вреда.
Постановлением президиума Калужского суда областного от января 23 2002 г. решение отменены Калужского суда районного от мая 22 2001 г. определение и судебной по коллегии гражданским делам Калужского суда областного от июля 26 2001 г. вынесенные как с норм нарушением материального права, направлено дело на рассмотрение новое в первой суд инстанции.
Согласно дела материалам Ч. 15 заключила апреля 1997 г. с договор ОАО "Калужский деловой центр", условиям по которого приняла она на обязательство себя внести взнос паевой в сроки установленные в 226427 сумме руб., ответчик а - в передать ее двухкомнатную собственность квартиру третьем в квартале 1997 г.
Из соглашения дополнительного от января 30 1998 г. договору к от апреля 15 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. общей м площади в квартиры строящемся на доме сумму 226427 руб., составляет что 100% площади.
Отказывая удовлетворении в требований, первой суд инстанции на сослался то, после что заключения апреля 15 1997 г. истица договора стала совместной участником деятельности строительству по жилого дома, на приняла себя по обязательства финансированию и строительства получила на права ознакомление (и контроль) всей со технической, финансовой, строительной документацией, также а право пая переуступки долевого в участия строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, между сложившиеся сторонами, правила распространяются ст. 1041 ГК РФ договоре о простого товарищества (договоре совместной о деятельности). Правовой взаимных анализ обязанностей и истицы ОАО "Калужский деловой центр" наличие исключает между договора сторонами строительного и подряда все вытекающие возможные из него требования.
Однако, правильно как отмечено постановлении в президиума Калужского областного суда, не судом учтено, договор что между Ч. ответчиком и является строительного договором подряда своему по содержанию.
Вывод первой суда инстанции заключении о сторонами о договора совместной ошибочен деятельности и без сделан учета цели, преследуемой истицей. Внесенный взнос паевой предназначен для только финансирования конкретной строительства квартиры, на права участие управлении в общими и делами права долю на в имуществе общем и получение на части прибыли Ч. не имела.
Таким образом, в обращаясь суд с иском, обоснованно она считала, возникшие что отношения нею между и в организацией связи заключением с договора законодательством регулируются о прав защите потребителей.
Как в разъяснено п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрения практике судами о дел защите прав потребителей", отношения, законодательством регулируемые о прав защите потребителей, возникать могут из договоров, на направленных удовлетворение личных, семейных, и домашних иных нужд, связанных не с предпринимательской осуществлением деятельности.
То обстоятельство, в что договоре пункт имеется о на праве переуступку в доли строительстве другому квартиры лицу, по само себе существу по не содержания меняет фактически между заключенного сторонами строительного договора подряда.
Определяя характер договора, должен суд был достоверностью с установить цель, преследуемую Ч. его при заключении, внесенного предназначение ею паевого взноса, также а выяснить, ли имела истица на право участие управлении в общими делами, на право долю общем в имуществе на и получение части прибыли. Этим суду обстоятельствам надлежало оценку дать при вопроса решении о применения возможности к сторон правоотношениям положений ст. 740 ГК РФ договоре о строительного подряда.
4. Другой типичной схемой, хозяйствующими используемой субъектами, заключение является организацией, осуществляющей не непосредственно строительство, гражданами с договоров финансирование на строительства дома жилого и его последующую передачу гражданам.
Поскольку деятельность инвестиционная - вложение это инвестиций осуществление и практических в действий целях прибыли получения или иного достижения положительного социального эффекта, является она одним видов из предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, принципы основные взаимоотношений инвестиционной субъектов деятельности в установлены Федеральном законе "Об деятельности инвестиционной в Российской Федерации, в осуществляемой форме капитальных вложений".
Однако данным Законом урегулированы не вопросы участников взаимоотношений инвестиционного договора.
Вид договора, отношения оформляющего участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, за ответственность неисполнение ненадлежащее или исполнение на определяются основании Гражданского кодекса Российской Федерации.
В с связи этим договора признание инвестиционным дает не ответа вопрос на о гражданско его - природе правовой и исключает не возможности к применения возникшим норм отношениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
В большинстве случаев, мнению по ряда судов, этих суть отношений в состоит том, гражданин что передает деньги (осуществляет финансирование) организации, которой с заключает договор, а организация, свою в очередь, гражданину передает в построенную собственность квартиру. Таким образом, организацией между и возникают гражданином отношения передаче по товара собственность в или выполнению по работ, получением завершающихся гражданином созданного результата. Следовательно, в если судебном будет заседании установлено, гражданин что ("инвестор") денежные вложил средства строительство в квартиры целью с удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, при то разрешении следует спора руководствоваться Законом Российской Федерации "О прав защите потребителей".
5. Часто судов у возникали трудности, с связанные правовой такого оценкой договора, договор как купли продажи - квартиры, том в числе в рассрочку, также а вопрос: ли можно договор строительства долевого жилья как квалифицировать договор оказания возмездного услуг как либо предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ предварительному по договору обязуются стороны заключить будущем в договор передаче о имущества, работ выполнении или услуг оказании (основной договор) на условиях, предварительным предусмотренных договором.
В со соответствии ст. 549 ГК РФ договору по купли продажи - недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) обязуется продавец передать собственность в покупателя земельный участок, здание, сооружение, или квартиру другое недвижимое имущество.
Как в установлено действующем законодательстве, недвижимости продажа может только осуществляться собственником с либо его согласия. Организация, денежные привлекающая средства для граждан финансирования многоквартирных строительства жилых зданий, является не собственником самих ни строящихся зданий, квартир ни в них, не поэтому может с заключать гражданами купли договоры - продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ договоре в продажи должны недвижимости быть указаны данные, определенно позволяющие установить недвижимое имущество, передаче подлежащее покупателю по договору, том в числе данные, расположение определяющие недвижимости соответствующем на земельном либо участке в другого составе недвижимого имущества. При этих отсутствии данных договоре в условие недвижимом о имуществе, подлежащем передаче, не считается согласованным сторонами, соответствующий а договор считается не заключенным.
Поскольку представляется не возможным определить конкретно объект до недвижимости момента его окончания строительства, также а точную как площадь всего в объекта целом, и так площадь каждой квартиры, учитывая, окончательные что данные номере о дома, квартиры, и подъезда о объекта расположении на участке земельном будут только известны после инвентаризации технической органами БТИ государственной и регистрации недвижимости объекта в органах юстиции, о условие недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается согласованным сторонами, соответствующий а договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ продажи договор жилого дома, квартиры, жилого части дома квартиры или подлежит регистрации государственной и заключенным считается с такой момента регистрации.
В с соответствии Федеральным от законом 21 1997 июля г. N 122-ФЗ "О регистрации государственной прав недвижимое на имущество сделок и с ним" обязательная установлена государственная прав регистрация на недвижимое имущество, договор поэтому купли продажи - такого имущества, прошедшего не указанную регистрацию, может не считаться заключенным.
По же этим основаниям долевого договор участия строительстве в жилья является не и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительному по договору обязуются стороны заключить будущем в договор передаче о имущества, работ выполнении или услуг оказании (основной договор) на условиях, предварительным предусмотренных договором. Предварительный заключается договор в форме, для установленной основного договора, если а форма договора основного не установлена, в то письменной форме. Несоблюдение о правил форме договора предварительного влечет его ничтожность. Предварительный должен договор содержать условия, установить позволяющие предмет, также а другие условия существенные основного договора. В договоре предварительном указывается срок, течение в которого обязуются стороны заключить основной договор.
Указанные закона требования сторонами заключении при договора - купли продажи выполняются редко.
При договора рассмотрении долевого жилья строительства как возникает предварительного вопрос правовой о природе дольщиком вносимых денежных на средств строительство заключения до основного договора, ли являются они займом, задатком, за платой приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
Если указанные считать денежные средства заемными, в то силу ст. 807 ГК РФ предварительный данный договор договором является займа, не а договором строительства долевого жилья, по поскольку договору одна займа сторона (займодавец) в передает собственность стороне другой (заемщику) или деньги другие вещи, родовыми определенные признаками, заемщик а обязуется займодавцу возвратить такую сумму же денег (сумму займа) равное или количество полученных других им того вещей же и рода качества.
Если денежные расценивать средства, дольщиком вносимые на жилья строительство до основного заключения договора, как задаток, последствия то неисполнения договора предварительного будут более жесткими, чем те, предусмотрены которые ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.
Позиция судов ряда основана на том, нельзя что признавать средства денежные как за плату приобретаемый по объект договору - купли продажи, договор поскольку долевого в участия строительстве не жилья является договором ни купли - продажи, договором ни подряда, договором ни оказания услуг.
Суды, договор относящие купли продажи - строящейся квартиры, том в числе в и рассрочку, договорам к подряда, на указывали то, по что данному договору, даже заключенному на рассрочки условиях платежа, - имущество квартира покупателю передается независимо времени от внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, и как любой дольщик) денежные выплачивает средства частями, затем а квартира ему передается в с собственность оформлением соответствующих документов.
В случаев большинстве суды, содержание оценив договора точки с зрения предмета, и прав обязанностей сторон, ответственности их и т.д., разрешали споры на норм основании Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
6. Сходные указанными с выше правовой по природе между споры гражданами потребительским и кооперативом поддержки финансовой граждан приобретении в недвижимости "Своими руками" на поступали рассмотрение в районные, суды городские Республики Башкортостан. С организацией данной граждане договоры заключали паенакопления, условиям по которых кооператив, денежные объединяя средства имущественные и паи членов кооператива, участие принимал в строительства финансировании жилого и дома приобретал в его собственность, у а члена возникало кооператива право на собственности жилое лишь помещение после внесения полного суммы пая.
Рассматривая между споры членами кооператива, собственников товарищества жилья кондоминиуме в по права поводу собственности, в суды основном положениями руководствовались уставов некоммерческих указанных организаций, Федеральным от законом 15 1996 июня г. N 72-ФЗ "О собственников товариществах жилья", Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. и 218 383 ГК РФ), полагая, к что этим не спорам могут применены быть нормы Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Так, силу в ст. 1 Федерального закона "О собственников товариществах жилья" собственников товарищество жилья некоммерческая - организация, объединения форма домовладельцев совместного для управления обеспечения и эксплуатации недвижимого комплекса имущества в кондоминиуме, владения, и пользования в законодательством установленных пределах общим распоряжения имуществом.
Кондоминиум единый - комплекс недвижимого имущества, земельный включающий участок установленных в границах расположенное и на жилое нем здание, объекты иные недвижимости, котором в отдельные части, для предназначенные жилых иных и целей (помещения), в находятся собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, образований муниципальных (домовладельцев) - частной, государственной, и муниципальной иной формах собственности, остальные а части (общее имущество) в находятся их долевой общей собственности.
Застройщик любое - физическое юридическое или лицо, органы включая государственной власти исполнительной и местного самоуправления, группа или лиц, действующих совместно, которые приобретают, или строят реконструируют имущество недвижимое с создания целью кондоминиума передачи и прав на собственности помещения нем в различным домовладельцам.
Согласно ст. данного 25 Закона является товарищество некоммерческой организацией, и создаваемой действующей соответствии в с этим Законом, законодательными иными актами Российской Федерации, в а части правоотношений жилищных также актами законодательными субъектов Российской Федерации уставом и товарищества.
Поскольку отношения, законодательством регулируемые о прав защите потребителей, возникать могут из договоров, том в числе подряда (бытового, строительного), на направленных удовлетворение личных, семейных, и домашних иных потребителя нужд - гражданина, связанных не с им осуществлением предпринимательской деятельности, споры а о прав признании собственности квартиры на между жилищно членами - кооперативов строительных и собственников товариществ жилья и кооперативов, также а товариществами уставами регулируются данных организаций, суды полагают, такие что споры подпадают не под действие Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Верховным Судом Российской Федерации период за с по 1999 2001 г. категория данная дел не рассматривалась.
7. При разрешении споров, которым по в требований основе о жилого предоставлении помещения указывался истцами трудовой договор, руководствовались суды положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ их в взаимосвязи содержанием с трудового и договора не положения применяли Закона Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Так, силу в ст. 309 ГК РФ должны обязательства исполняться образом надлежащим в с соответствии условиями и обязательства требованиями закона, правовых иных актов, при а отсутствии условий таких и - требований в с соответствии обычаями оборота делового или обычно иными предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ отказ односторонний от обязательства исполнения или изменение одностороннее его не условий допускаются, исключением за случаев, предусмотренных законом. Односторонний от отказ исполнения обязательства, с связанного осуществлением сторонами его предпринимательской деятельности, одностороннее и изменение такого условий обязательства также допускаются в случаях, предусмотренных договором, иное если не из вытекает закона существа или обязательства.
8. Неоднозначной практика является рассмотрения дел судами в тех случаях, организация когда - по сторона договору инвестировании об строительства дома жилого - договор заключила об права уступке требования этой по сделке с гражданином, намерение имеющим приобрести для жилье проживания (личных, семейных, домашних нужд, связанных не с извлечением прибыли).
Данный договора вид вызывал в затруднения определении правовой его природы.
По такого условиям договора уступает организация гражданину право свое требования построенной передачи квартиры другому к участнику деятельности инвестиционной по жилого строительству дома, впоследствии и на данного основании договора право регистрируется собственности на гражданина переданную квартиру.
При споров возникновении хозяйствующие считают субъекты гражданина инвестиционной субъектом деятельности, на вступившим место организации, уступила которая гражданину право требования, отказываются и применять Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Отношения поводу по строительства дома многоквартирного осуществляются рамках в инвестиционного соглашения. Его являются участниками организации, заключают которые различные с договоры гражданами другими или юридическими о лицами привлечении средств денежных для инвестиционного реализации проекта строительству по жилого дома. В целях этих и договоры используются об права уступке требования, - купли продажи на квартир условиях предварительной оплаты, и займа т.д.
При исковых рассмотрении требований одни суды, установив, имела что место права переуступка на по долю договору участия долевого в дома строительстве юридическим физическому лицом лицу - гражданину, жилье приобретающему для своих личных, семейных, бытовых нужд, только руководствовались договором, между заключенным сторонами, - другие только Гражданским кодексом Российской Федерации, том в числе положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ общих об правилах исполнения обязательств.
Суды разрешении при споров не выясняли, ли находился предмет уступки договора права в требования собственности организации, стороной являющейся по данному договору.
Также не суды обращали на внимание наличие отсутствие или взаимосвязи указанным между видом и договора основным договором инвестиционным (соглашением), должен который содержать условия, его разрешающие участникам свои уступать права лицам третьим и порядок определяющие взаиморасчетов.
Кроме того, не судами учитывалась таких специфика договоров, в заключающаяся том, в что результате договора исполнения к переходит гражданину лишь требования право к участнику другому строительства жилого дома, самого передачи предмета - договора квартиры не происходит, этого для необходимо отдельное оформить соглашение.
В ситуации этой договором права уступки требования прикрывается фактически договор - купли продажи имущественных прав, в которые силу ст. 128 ГК РФ к относятся объектам гражданских прав.
Ярким нарушения примером прав является граждан заключение об договора уступке права гражданину требования построенной передачи квартиры, условиям по которого уступает организация гражданину право свое требования построенной передачи квартиры другому к участнику деятельности инвестиционной по жилого строительству дома. Впоследствии договор данный рассматривается основание как для права регистрации собственности на гражданина переданную квартиру. При споров возникновении хозяйствующие рассматривают субъекты гражданина качестве в субъекта инвестиционной деятельности, на вступившего место организации, уступила которая гражданину право требования, отказываются и применять имеющим к место правоотношениям Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей".
Такая зрения точка основана на том, при что заключении об договора уступке требования права между сторонами его возникает обязательство, силу в которого должен гражданин передать стороне другой договора денежную определенную сумму, эта а сторона, свою в очередь, уступить - гражданину право свое требования передачи квартиры, на основанное договоре об инвестировании. Договор уступке об права является требования производным договора от об инвестировании, к и гражданину, договор заключившему об права уступке требования, права переходят лишь том в объеме, обладал которым прежний - кредитор организация - инвестор.
В силу ст. 384 ГК РФ, иное если не законом предусмотрено или договором, первоначального право кредитора к переходит новому в кредитору том и объеме на тех условиях, существовали которые к перехода моменту права. В частности, новому к кредитору переходят права, исполнение обеспечивающие обязательства, также а другие с связанные требованием права, том в числе на право неуплаченные проценты.
Поскольку идет речь об права уступке требования, ошибочно суды полагают, что Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей" неприменим.
Правовая договора оценка уступки требования права предоставления к квартиры другому инвестиционной участнику деятельности должна судами осуществляться учетом с наличия между взаимосвязи указанным договором (рассматривая как его договор - купли продажи), инвестиционным основным соглашением (разрешающим участникам его уступать права свои третьим лицам) тем и соглашением (договором), заключает которое гражданин с организацией, по отвечающей требованию, к перешедшему гражданину. Поэтому практика судов, установивших, гражданином что квартира для приобретается личных, семейных, бытовых нужд, применявших и Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей", представляется правильной.
9. Помимо вопросов, с связанных признанием гражданина права на в квартиру жилом доме, с построенном привлечением денежных его средств, судов у возникали по вопросы поводу денежных взыскания сумм, гражданином внесенных на строительство квартиры, расторжении при соответствующего договора, а именно: индексации порядок сумм, на внесенных строительство, возможность и применения рассматриваемым к правоотношениям ответственности мер за денежного неисполнение обязательства, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Так, иск удовлетворяя К. расторжении о договора строительство на квартиры взыскании и внесенных строительство на квартиры сумм денежных с учетом индексации, Октябрьский суд районный г. Архангельска индексацию произвел взысканных пользу в истицы денежных сумм, она которые внесла строительство на квартиры, при применив этом роста индексы потребительских на цен товары услуги и по Архангельской за области период момента с внесения суммы денежной на счет ЖСК день по перечисления суммы этой ЖСК счет на истицы.
Кассационная решение инстанция суда этой в части отменила, указав, суд что необоснованно произвел индексацию.
При рассмотрении новом данного суд дела отказал К. иске в о указанных выплате денежных с сумм учетом индексации, на сославшись то, ни что уставом ЖСК, законом ни не обязанность предусмотрена кооператива денежные индексировать суммы, на направленные финансирование строительства, их при возврате.
Судебная по коллегия гражданским делам Архангельского областного суда, законность проверяя этого в решения кассационном порядке, выводы признала суда правильными.
Отказывая удовлетворении в исковых о требований взыскании денежных упомянутых сумм учетом с индексации, ссылались суды на то, индексация что их предусмотрена не ни документами уставными соответствующего - жилищно строительного кооператива (коллектива индивидуальных застройщиков, индивидуальных товарищества застройщиков и т.п.), соответствующим ни договором, гражданином заключенным с организацией, строительство осуществляющей многоквартирного жилого дома. Законом РСФСР "Об денежных индексации доходов сбережений и граждан в РСФСР", также а другими актами правовыми данные не суммы отнесены объектам к индексации.
Одной из проблем, при возникшей рассмотрении споров судами данной категории, применение является к правоотношениям указанным последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Так, Р. сентября 22 1997 г. с заключила товариществом ограниченной с ответственностью ПКФ "Ригель" о договор долевом в участии строительстве однокомнатной квартиры, условиям по которого взяла она на обязательство себя в до срок 26 1997 декабря г. или перечислить внести кассу в товарищества 60 тыс. рублей. Во условий исполнение договора сентября 24 1997 г. 8 и декабря 1997 г. Р. ответчику передала 45 тыс. рублей. Оставшуюся в сумму 15 тыс. она рублей не в внесла связи утратой с доверия к ТОО ПКФ "Ригель" 29 и декабря 1997 г. в направила его письмо адрес об от отказе договора 5 с января 1998 г. требованием с возвратить денежные средства.
Согласно в договору случае дольщика отказа от ему сделки возвращаются средства денежные в трех течение месяцев момента с письменного извещения ТОО ПКФ "Ригель". Однако средства денежные Р. были не возвращены, связи в с она чем обратилась в Промышленный суд районный г. Ставрополя иском с о взыскании суммы, ею внесенной в оплаты счет стоимости квартиры, процентов и за денежными пользование средствами.
Решением с суда ТОО ПКФ "Ригель" пользу в Р. 45 взыскано тыс. рублей, также а проценты пользование за денежными в средствами соответствии со ст. 395 ГК РФ, учетом с ставки рефинансирования Банка России - 60% дату на предъявления и иска периода просрочки (289 дней) сумме в 20808 руб.
Позиция судов ряда при вопроса решении о мер применении ответственности неисполнение за обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, в состоит том, договоры что о жилья строительстве сами себе по не денежных устанавливают обязательств организации, которой с гражданин соответствующий заключает договор, как так подразумевается, хозяйствующие что субъекты по обязаны окончании передать строительства гражданину собственность в квартиру, не а деньги за нее.
Однако момента с расторжения (прекращения) у договора этой возникает организации обязанность возврату по гражданину денежных сумм, им внесенных по договору, истечении по сроков, в указанных договоре в либо уставных хозяйствующего документах субъекта. Если сроки такие сторонами не оговорены, обязанность то по гражданину возврату денежных возникает сумм непосредственно момента с расторжения (прекращения) договора.
Верховный Суд РФ, решение отменяя Биробиджанского суда городского по иску А. к Биробиджанской промышленно акционерной - фирме торговой "Надежда" расторжении о договора, материального возмещении и морального компенсации вреда, при убытков разрешении о требований взыскании ответчика с процентов пользование за чужими средствами денежными в со соответствии ст. 395 ГК РФ, указал, ответчик что дважды истице предлагал получить ею уплаченные деньги долевое на участие строительстве в дома, связи в с применение чем судом инстанции первой ст. 395 ГК РФ взыскание и с процентов ответчика за чужими пользование денежными нельзя средствами признать правильными.
Несмотря многообразие на видов договоров (подряда, - купли продажи, простого договор товарищества, договор инвестиционный и др.), при суды разрешении между споров гражданами и организациями, денежные привлекающими средства для граждан строительства жилых многоквартирных домов, из исходили содержания договора, его условий, и прав обязанностей сторон, также а целей, руководствуются которыми граждане, договоры заключая на жилья приобретение (улучшение жилищных условий, своих удовлетворение личных, семейных, и домашних иных нужд, связанных не с предпринимательской осуществлением деятельности и, соответственно, извлечением с прибыли).
В ситуации сложившейся следует правильной признать практику тех судов, которые, установив, между что гражданами хозяйствующими и организациями отношения возникают по товара передаче (квартиры) собственность в или выполнению по работы, передачей завершающейся гражданину результата созданного (квартиры), гражданин а при договора заключении имеет заказать намерение или либо приобрести использовать товар (квартиру) для исключительно личных, семейных, домашних нужд, связанных не с предпринимательской осуществлением деятельности, к применяли указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О прав защите потребителей" (исходя требований из ст. 9 Федерального от закона 26 1996 января г. N 15-ФЗ "О в введении действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации").
Судебная коллегия
по делам гражданским
Верховного Суда
Российской Федерации